Teilverkauf in Österreich: Wie Hausbesitzer im Alter Liquidität schaffen können, ohne ausziehen zu müssen
Viele Hausbesitzer in Österreich stehen früher oder später vor einer ähnlichen Herausforderung: Ein beträchtlicher Teil ihres Vermögens steckt im Eigenheim, das zwar im Wert gestiegen ist – aber das Geld ist gebunden.
Ob für den Lebensstandard im Ruhestand, eine größere Reise oder um Kindern beim Immobilienkauf zu helfen: Oft wird Kapital benötigt, aber ein vollständiger Hausverkauf kommt nicht infrage. Schließlich möchte man weiter im vertrauten Zuhause wohnen bleiben.
Eine mögliche Lösung bietet der Immobilien-Teilverkauf. Dieses Modell hat sich in Deutschland bereits etabliert und gewinnt seit einigen Jahren auch in Österreich an Bedeutung – auch in Regionen wie dem Weinviertel, wo Einfamilienhäuser häufig in Familienhand bleiben und viele Eigentümer im Alter finanzielle Flexibilität suchen.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer bis zu 50 Prozent seines Hauses an einen spezialisierten Anbieter. Im Gegenzug erhält er eine einmalige Auszahlung – und behält gleichzeitig ein lebenslanges, grundbücherlich abgesichertes Wohnrecht.
Wichtig: Eigentumswohnungen sind in Österreich aus rechtlichen Gründen praktisch ausgeschlossen, da Wohnungen maximal zwei private Eigentümer haben dürfen. Eine Firma kann daher nicht gemeinsam mit einer Privatperson eine Wohnung besitzen.
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Wie viel Kapital bekomme ich beim Teilverkauf?
Die Mindesthöhe der Auszahlung liegt – je nach Anbieter – bei 80.000 bis 100.000 Euro.
Da maximal 50 % verkauft werden können, muss die Immobilie mindestens rund 200.000 Euro wert sein, um beispielsweise 100.000 Euro lukrieren zu können.
Der Wert wird immer durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt, um Streit oder Abweichungen zu vermeiden.
Im Schnitt verkaufen Eigentümer etwa 40–42 Prozent ihres Hauses.
Das ergibt – je nach Anbieter – durchschnittliche Auszahlungen zwischen 220.000 und 360.000 Euro.
Falls noch ein Kredit auf der Immobilie lastet, ist das kein Hindernis – solange der Kredit geringer ist als die Auszahlungssumme. Der Kredit wird zuerst abbezahlt, der Eigentümer erhält die Differenz.
Kann ich meinen Anteil wieder zurückkaufen?
Grundsätzlich ja – der Rückkauf ist jederzeit möglich.
In der Praxis entscheiden sich aber die meisten Eigentümer für den gemeinsamen Gesamtverkauf des Hauses nach einigen Jahren. Aus Erfahrungen in Deutschland geschieht dies meist nach 5–7 Jahren, manchmal auch früher. Gründe:
Umzug ins Pflegeheim
Verkleinerung
Erbschaftsregelungen
Beim späteren Verkauf wird die Immobilie erneut bewertet. Bei manchen Anbietern trägt die Firma das Risiko eines fallenden Preises teilweise mit, bei anderen ist ein Mindestverkaufswert vorgeschrieben, um Verluste zu vermeiden.
Welche Steuern fallen an?
Überraschend für viele:
Auch beim Teilverkauf mit Wohnrecht fällt die Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) an – bis zu 30 % auf den Verkaufsgewinn.
Nur beim Verkauf des Hauptwohnsitzes mit Auszug wäre man von der Steuer befreit. Da man beim Teilverkauf wohnen bleibt, greift die Steuerpflicht.
Für wen lohnt sich ein Teilverkauf – und für wen nicht?
Vorteile
Sofortige Liquidität ohne Umzug
Lebenslanges Wohnrecht
Rückkauf möglich
Ideal für pensionierte Hausbesitzer, die ihr Vermögen nutzen möchten
Nachteile
Monatliche Nutzungsgebühren
Immobilienertragsteuer
Späterer gemeinsamer Verkauf wahrscheinlich
Fazit
Der Immobilien-Teilverkauf ist für viele österreichische Hausbesitzer – eine attraktive Möglichkeit, Kapital freizusetzen, ohne das Eigenheim aufzugeben.
Er bietet Flexibilität, sollte aber mit Bedacht geprüft werden: Nutzungsgebühren, steuerliche Aspekte und spätere Verkaufsszenarien müssen gut verstanden werden.
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